Les grands principes de ce changement :

• Les valeurs locatives utilisées ont été définies en 1970 à travers des locaux types de référence avec une revalorisation annuelle générale de l’ordre de l’inflation,
• Les valeurs locatives de 1970 n’ont plus aucun lien avec la réalité des loyers observés,
• Plusieurs tentatives de révision ont eu lieu mais ont échoué,
• L’actuelle révision a été instituée par l’article 34 de la loi de finances rectificatives pour 2010, modifiée en 2012 après quelques tests à blanc dans certains départements,
• Il y a environ 3,3 millions de locaux professionnels et environ 20 millions de locaux d’habitation,
• Cette révision s’applique donc pour l’instant aux seuls locaux professionnels, mais devrait s’appliquer plus tard aux locaux d’habitation, et sera effective dès 2016 sur les nouvelles bases 2015.

Quels impacts sur les taxes (taxe foncière et cotisation foncière des entreprises) qui s’appliqueront dès 2016 ?

• dans l’ensemble cette révision permettra de remettre à plat les bases locatives des locaux sur lesquelles s’appliquent les taxes, et donc coller plus à la réalité du terrain,
• il y aura des gagnants et des perdants, notamment les grandes surfaces sont moins chères au m² que les petites surfaces, et les grilles tarifaires étant calés sur un loyer au m² les hypermarchés seront gagnants et les petits commerces perdants,
• certaines villes de banlieue ont beaucoup de mal à conserver les commerces de proximité au profit des grandes zones commerciales excentrées. Une des causes étant les loyers élevés des centres villes comparés aux loyers des zones excentrées. Cette cause sera donc amplifiée par les taxes sur les nouvelles valeurs locatives qui s’appuieront sur les loyers réels, et entrainera probablement le départ des commerces de proximité dont les locaux se transformeront in fine en locaux d’habitation,
• les grilles tarifaires s’appliqueront par section cadastrale, donc tous les locaux d’une même section et d’une même catégorie auront le même tarif. Mais souvent il existe une rue commerçante qui justifie une valeur locative plus élevée pour les commerces qui s’y trouvent, mais impacte négativement les quelques commerces éloignés de la rue dans la même section cadastrale et subiront la même grille tarifaire,
• heureusement les commissions communales et intercommunales d’impôts directs pourront influencer ces grilles tarifaires en le modulant par des coefficients de localisation, et augmenter ainsi le coefficient pour les commerces le long de la rue commerçante et le diminuant pour les commerces qui en sont éloignés. Mais cependant le coefficient s’applique à une parcelle cadastrale et non à un local, et donc par exemple dans un centre commercial le coefficient s’applique à tout le centre indifféremment à l’hypermarché et aux petits commerces des galeries commerciales.

Le nouveau calcul de la valeur locative d’un local professionnel est le suivant,

Surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation.

• La surface pondérée du local est calculée selon la superficie mesurée au sol des différentes parties du local, arrondie au mètre carré inférieur. Elle permet de prendre en considération l’affectation des différentes parties du local commercial; par exemple, l’arrière-boutique d’un commerce dédié n’a pas la même valeur que la partie principale, dévolue à l’accueil des clients,

• Le tarif de la catégorie dépend de la catégorie du local,

• Le coefficient de localisation diffère selon l’emplacement géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Continuer la lecture →